Direito Imobiliário

O momento de maior risco de uma operação imobiliária não é a assinatura — é o que veio antes dela. Pendência registral, penhora não averbada, espólio ainda não inventariado, área construída divergente da que consta na matrícula: nada disso impede a venda, mas tudo isso reaparece depois, quando desfazer custa muito mais do que ter verificado.

O trabalho é de verificação antes e de estrutura depois: exame documental do imóvel e do vendedor, definição das garantias, redação das condições de pagamento e das hipóteses de desfazimento. Quando o problema já se materializou, atuamos na revisão, no desfazimento ou na responsabilização de quem o causou.

A matrícula é onde o imóvel existe juridicamente. Quando ela não reflete a realidade — construção não averbada, área divergente, transcrição antiga não convertida, cadeia dominial interrompida —, o imóvel perde liquidez: não financia, não vende bem e não serve de garantia.

Regularizar é trabalho de reconstituição: identificar onde a cadeia se rompeu, reunir a prova de cada elo e escolher a via. A administrativa, no próprio cartório, costuma ser mais rápida e menos onerosa; nem todo caso a admite, e insistir nela quando não cabe custa tempo. Essa triagem é a primeira coisa que fazemos.

Posse prolongada não se converte em propriedade sozinha. Converte-se quando é declarada, e a declaração depende de prova: tempo, ânimo de dono, ausência de oposição e a delimitação exata daquilo que se pretende adquirir — inclusive de apartamento, ao contrário do que se costuma supor.

Atuamos na usucapião extrajudicial, feita em cartório quando não há resistência e a documentação permite, e na judicial, quando há. Também na defesa de quem é acionado: nem toda pretensão de usucapião é legítima, e resistir a ela exige a mesma técnica de quem a propõe.

A locação vira questão jurídica relevante quando o que está em jogo deixa de ser um aluguel e passa a ser um ponto comercial consolidado, uma carteira de imóveis ou uma garantia que não se sustenta no momento em que é acionada. Renovatória, revisional, denúncia motivada, benfeitorias, retomada de imóvel com atividade instalada.

Atuamos para proprietários com carteira relevante, administradoras e locatários empresariais, nos dois polos. Em retomada, o que determina o andamento é a qualidade do que instrui a inicial — contrato, notificação, demonstrativo, comprovação da garantia — muito mais do que a redação do pedido.

Obra é contrato de longa duração exposto a variáveis que nenhuma das partes controla: alta de insumo, atraso de cronograma, alteração de projeto em curso, inadimplemento de etapa, divergência sobre o que estava e o que não estava no escopo.

Atuamos na estruturação dos contratos de empreitada e de incorporação, na revisão por desequilíbrio econômico-financeiro e nos litígios entre contratante, construtora e projetistas — inclusive na delimitação da responsabilidade técnica do arquiteto e do engenheiro, que costuma ser tratada de forma imprecisa até o momento em que precisa ser exata.

Defeito de construção aparece tarde — em regra depois da entrega, muitas vezes depois do prazo de garantia contratual, que não se confunde com o prazo legal e frequentemente é apresentado ao adquirente como se fosse o único.

Esse caso se decide na prova. A produção antecipada de prova pericial, feita antes que o defeito seja reparado ou se agrave, costuma pesar mais que a petição inicial. Atuamos para adquirentes e condomínios e também na defesa de construtoras, quando o vício alegado não é construtivo.

Compromisso de compra e venda, permuta, cessão de direitos, distrato, parceria para construção. Contrato imobiliário mal feito não avisa: funciona perfeitamente até a primeira divergência, e é nela que se descobre o que ficou de fora.

Atuamos na redação e na revisão, com atenção às cláusulas que só importam quando algo dá errado — retenção em caso de distrato, mora e seus efeitos, garantias, forma de resolução — e no litígio já instalado, inclusive nas hipóteses de nulidade por erro, dolo ou lesão.